Wer sein selbstgenutztes Haus energetisch modernisiert, kann die Kosten über §35c Einkommensteuergesetz direkt von der Steuerschuld abziehen – bis zu 20 Prozent der Ausgaben, verteilt auf drei Jahre. Diese Steuervergünstigung für die energetische Sanierung ist eine der wichtigsten Fördermöglichkeiten neben Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten, funktioniert aber nach eigenen Regeln, die im Detail über Erfolg oder Enttäuschung beim Finanzamt entscheiden.
Wie funktioniert die Steuerermäßigung nach §35c EStG genau?
Die Regelung wirkt als echte Steuerermäßigung, nicht nur als Abzug von der Bemessungsgrundlage. Das bedeutet: Der Betrag mindert direkt die zu zahlende Steuer, unabhängig vom persönlichen Steuersatz. Das macht die Förderung besonders für Eigentümer mit mittlerem Einkommen attraktiv, da der Vorteil nicht mit steigendem Einkommen wächst wie bei klassischen Sonderausgaben.
Die Aufteilung ist gesetzlich festgelegt:
- Im ersten und zweiten Jahr jeweils 7 Prozent der Kosten, maximal 14.000 Euro pro Jahr
- Im dritten Jahr 6 Prozent der Kosten, maximal 12.000 Euro
- Insgesamt maximal 40.000 Euro Steuerermäßigung pro begünstigtem Objekt
Bei Anschaffungskosten von 200.000 Euro ist die Höchstgrenze also bereits ausgeschöpft. Wer mehrere Maßnahmen über mehrere Jahre plant, sollte die Reihenfolge so wählen, dass die Fristen und Höchstbeträge optimal ausgenutzt werden.
Welche Sanierungsmaßnahmen werden steuerlich anerkannt?
Nicht jede Baumaßnahme zählt als energetische Sanierung im Sinne des Steuerrechts. Das Gesetz nennt einen abschließenden Katalog förderfähiger Arbeiten:
- Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken
- Erneuerung von Fenstern, Außentüren und Rollläden
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
- Erneuerung der Heizungsanlage, sofern die technischen Mindestanforderungen erfüllt sind
- Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen, wenn diese älter als zwei Jahre sind
Für eine Energieberatung gilt eine Sonderregel: 50 Prozent der Kosten sind absetzbar, unabhängig von der 20-Prozent-Deckelung der übrigen Maßnahmen. Rein kosmetische Arbeiten wie neue Bodenbeläge oder eine Badsanierung ohne energetischen Bezug fallen dagegen nicht unter §35c.
Wer darf die Steuervorteile bei der energetischen Sanierung nutzen?
Die Förderung ist an klare Voraussetzungen gebunden, die vor Beginn der Arbeiten geprüft werden sollten:
- Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein
- Es muss sich um eine selbstgenutzte Immobilie handeln – Vermietung oder gewerbliche Nutzung schließen §35c aus
- Die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt werden, das eine amtliche Fachunternehmererklärung ausstellt
- Die Rechnung muss unbar bezahlt werden, also per Überweisung – Bargeschäfte werden nicht anerkannt
Reine Eigenleistung ist bei dieser Förderung grundsätzlich nicht absetzbar, da die Ausführung durch einen zertifizierten Betrieb Voraussetzung ist. Eigentümer, die selbst mit anpacken wollen, können lediglich die vom Fachbetrieb in Rechnung gestellten Materialkosten geltend machen, nicht aber ersparten Arbeitslohn. Wer unsicher ist, ob ein Betrieb die nötige Erklärung ausstellen kann, sollte dies vor Auftragsvergabe schriftlich klären.
Energetische Sanierung als Umlage: Unterschied für Vermieter
Für vermietete Objekte greift §35c nicht – hier kommt stattdessen die Modernisierungsumlage nach §559 BGB ins Spiel. Vermieter dürfen bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen, begrenzt auf 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, je nach Höhe der Ausgangsmiete. Diese Umlage betrifft Maßnahmen wie Fassadendämmung, Fenstertausch oder Heizungserneuerung genauso wie die steuerliche Förderung, folgt aber einer völlig anderen Logik. Steuerlich können Vermieter die Sanierungskosten stattdessen über die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ansetzen: entweder als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen oder über die Abschreibung (AfA), wenn es sich um nachträgliche Herstellungskosten handelt. Diese beiden Wege – Umlage auf die Miete und steuerliche Abschreibung – lassen sich kombinieren, während der direkte Steuerbonus nach §35c ausschließlich Eigennutzern vorbehalten bleibt. Wer ein Haus teils selbst bewohnt und teils vermietet, muss die Kosten entsprechend dem genutzten Flächenanteil aufteilen.
Energetische Sanierung finanzieren: Steuerbonus und Förderprogramme kombinieren
Der Steuerbonus lässt sich grundsätzlich mit Förderprogrammen des Bundes verknüpfen, allerdings nicht für dieselbe Maßnahme doppelt. Wer für den Fenstertausch bereits einen Zuschuss über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder einen zinsgünstigen KfW-Kredit erhalten hat, kann für genau diese Arbeiten keine zusätzliche Steuerermäßigung mehr beantragen.
Sinnvoll ist es daher, das Gesamtprojekt aufzuteilen: Für kapitalintensive Maßnahmen wie eine neue Heizung oder eine Vollsanierung der Gebäudehülle bietet sich oft die BAFA- oder KfW-Förderung an, während kleinere, klar abgrenzbare Arbeiten – etwa der Austausch einzelner Fenster oder eine Dämmmaßnahme ohne Zuschussantrag – über §35c abgerechnet werden. Vor Beauftragung lohnt sich eine Wirtschaftlichkeitsrechnung:
- Zuschüsse reduzieren die Investitionssumme sofort, unabhängig vom Steuersatz
- Der Steuerbonus wirkt erst mit der Steuererklärung und verteilt sich über drei Jahre
- Ein zertifizierter Energieberater kann beide Varianten durchrechnen und die förderrechtlich sauberste Kombination vorschlagen
Diese Abstimmung sollte vor Vertragsabschluss erfolgen, da eine nachträgliche Umwidmung zwischen Zuschuss und Steuerbonus in der Regel nicht mehr möglich ist.
Fazit
Die steuerliche Förderung nach §35c EStG macht energetische Sanierungen für selbstnutzende Eigentümer über drei Jahre bares Geld wert, sofern Fachbetrieb, Rechnungsform und Gebäudealter stimmen. Vermieter nutzen stattdessen Umlage und Abschreibung, während sich Steuerbonus und Förderprogramme bei sorgfältiger Planung sinnvoll ergänzen lassen – solange keine Maßnahme doppelt gefördert wird.
